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Kennzeichnungspflicht in Immobilienanzeigen


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Werden in einer Anzeigenwerbung Angaben aus dem Energieausweis vorenthalten, so kann dies eine unlautere Wettbewerbshandlung durch den Makler darstellen.

Eine Kennzeichnungspflicht von Immobilienanzeigen sei im Interesse der Verbraucher, da diese umfassende Informationen über umweltrelevante Fakten der jeweils beworbenen Immobilien erhalten sollen.

Hält der Makler demnach Angaben aus dem Energieausweis vor, so kann dies nach Urteil des LG Würzburg vom 10. September 2015 (Az.: 1 HKO 1046/15) einen Verstoß gegen die Energiesparverordnung nach § 16a EnEV darstellen.

Kennzeichnungspflicht in Immobilienanzeigen als Verbraucherschutz

Das Werben eines Maklers in einer Immobilienzeitung stellt eine Wettbewerbshandlung dar. Er möchte potentielle Käufer von der Immobilie überzeugen und einen Vertragsabschluss erreichen.

Das LG Würzburg sieht die Vorschriften des EnEV im Interesse der Marktteilnehmer als Marktverhaltensregeln an, die auch ein Makler einzuhalten habe. Eine Makler-Anzeige in der Zeitung müsse daher (auch) die essentiellen Angaben der EnEV enthalten. Fehlen die Angaben, liege eine unlautere Handlung gemäß § 4 Nr. 11 UWG (a.F.) bzw. § 3a UWG (n.F.) vor.

Rechtsgrundlage für die Energiesparverordnung

Als Grundlage für die zum 01. Mai 2014 in Kraft getretene EnEV gilt das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). Dieses dient der Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU. Die EnEV setzt damit europarechtliche Vorgaben um, welche als wesentlich im Sinne von § 5 a Abs. 2 UWG 2008 anzusehen sind.

Kennzeichnungspflicht in Immobilienanzeigen aus § 16a EnEV

Eine Kennzeichnungspflicht aus § 16a EnEV verfolgt vorrangig zwei Ziele. Zum einen besteht sie im Interesse der anderen Marktteilnehmer, zum anderen zum Schutz der Umwelt. Insbesondere Verbraucher sollen umweltrelevante Informationen zur beworbenen Immobilie erlangen. Werden solche Informationen verschwiegen, so könnten Kaufentscheidungen getroffen werden, die mit Kenntnis der Informationen nicht getroffen worden wären. Durch die Kennzeichnungspflicht wird das Bewusstsein für Energieeffizienz beim Verbraucher gesteigert.

Irreführung der Verbraucher

In Bezug auf den Verbraucher ergibt sich eine nicht unbeachtliche Beeinträchtigung. Informationen, welche ihm eigentlich nach der EnEV grundsätzlich nicht vorenthalten werden dürften, erreichen ihn nicht.

Das Gericht sieht darin gleichzeitig eine Irreführung der Verbraucher durch Unterlassen von Angaben im Rahmen kommerzieller Kommunikation, § 5a Abs. 4 UWG. Die Informationen stünden dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Vorschriften grundsätzlich zu. Fehlende Informationen könnten ihn zu einer Fehlentscheidung verleiten.

Nachahmungseffekt bei fehlenden Angaben aus dem Energieausweis

Nicht zu unterschätzen bleibt letztlich auch der Nachahmungseffekt. Schließen sich andere Makler an und halten Angaben aus dem Energieausweis nicht vor, kann letztlich das europaweite Ziel der Transparenz und Effizienz nicht erreicht werden.

Es gilt also auch in der Immobilienbranche eine Kennzeichnungspflicht. Dies ist im Übrigen nicht nur in Print-Anzeigen der Fall. § 16a EnEV spricht von „kommerziellen Medien“ generell und erfasst mithin auch Online-Medien. Unsere Anwälte können Sie hierzu ausführlich beraten.


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