Coronavirus: Kündigungsschutz für Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen


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Ein neues Gesetz sieht vor, dass Vermieter wegen Mietschulden aufgrund der Corona-Krise vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 eine Wohnung oder ein Geschäft nicht kündigen dürfen.

Hinweis: Dieser Beitrag wurde zuletzt am 29.10.2020 aktualisiert.

UPDATE: Der im folgenden beschriebene Kündigungsschutz ist im Sommer 2020 ausgelaufen. Sollte dieser erneuert oder andere wirksame Maßnahmen zum Mieter- und Kündigungsschutz beschlossen werden, werden wir Sie hier wie gewohnt informieren.

Für viele Mieter wird es in Folge der Corona-Pandemie insbesondere ein Problem sein, die laufende Miete für Wohn- beziehungsweise Gewerbeflächen zu begleichen. Gleichermaßen betroffen sind Pächter, die eine Pacht zu entrichten haben. Es wird zu erwarten sein, dass sich die Einnahmeverluste auf durchschnittlich mehr als zwei Monatsmieten belaufen werden.

Der Gesetzgeber sieht dafür einen gesetzlich verankerten Schutz von Mietern vor. Hierfür bestehen entsprechende Regelungen im Gesetzentwurf zur „Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“.

Verbot von Kündigungen für Wohnungen und Geschäfte bis 30. Juni 2020

Eine wesentliche Änderung in dem Gesetzentwurf ist der neue Art. 240 EGBGB. Dieser sieht in § 2 Abs. 1 ein Kündigungsverbot von Vermietern gegenüber Mietern wie folgt vor:

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

Die Regelung gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaummietverträge. Es soll also sowohl Privatpersonen einen Aufschub geben, als auch Unternehmen, die zur Überwindung des pandemiebedingten finanziellen Engpasses auf staatliche Hilfen angewiesen sind. Die Regelung gilt für Pachtverhältnisse entsprechend.

Der Gesetzesentwurf wurde inzwischen von Bundestag und Bundesrat gebilligt. Art. 240 EGBGB wird damit zum 01. April 2020 in Kraft treten.

Vorsicht: Kündigungsschutz des Mieters, aber kein Leistungsverweigerungsrecht

Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Grundsatz bestehen. Dem Mieter obliegt entsprechend weiterhin die Verpflichtung, der Mietzahlung nachzukommen. Bei Verzug schuldet er Zinsen und der Vermieter ist auch nicht daran gehindert, auf bestehende Mietsicherheiten zurückgreifen zu können.

Spätestens bis zum 30. Juni 2022 sollten Mieter etwaige Rückstände ausgeglichen haben. Anders ausgedrückt: Der Mieter hat zwei Jahre Zeit, um die ggf. nicht gezahlte Miete nachzuzahlen.

Andere Gründe zur Kündigung von Wohnungen und Geschäften bleiben unberührt

Der Vermieter ist auch nicht daran gehindert, das Mietverhältnis aufgrund anderer – also nicht die Nichtzahlung trotz Fälligkeit betreffender – Gründe zu kündigen. Die Regelung sieht hierfür die ausdrückliche Beibehaltung der entsprechenden Rechte vor.

Mietminderung und Kündigung des Mietvertrages seitens des Mieters, wenn Nichtleistung auf den Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie beruht?

Sind Gewerberäume aufgrund von staatlichen Anordnungen geschlossen worden oder haben eine nur eingeschränkte Betriebserlaubnis, stellt sich die Frage nach einer sog. „Störung der Geschäftsgrundlage“ (§ 313 BGB). Es ist nicht auszuschließen, dass sich Mietern aufgrund des ungewollten und aufgedrängten Einnahmenausfalls eine Möglichkeit bietet, jedenfalls eine Mietminderung zu erreichen.

Da ein solcher Fall die Gerichte noch nicht wirklich beschäftigt hat, dürfte dem Risiko für Mieter wie auch Vermieter am besten durch eine einvernehmliche Regelung geholfen sein. Dies kann dabei zusätzlich helfen, eine drohende Kündigung des Geschäfts wegen Corona-bedingten Ausfällen zu vermeiden.

Unsere Schwerpunktreihe: Die Wirtschaft in der Coronakrise

Unsere Blogbeiträge zum Themenbereich “Coronavirus – die wichtigsten rechtlichen Auswirkungen” informieren Sie über die fortlaufenden Entwicklungen, was Sie nun besonders beachten müssen und welche Maßnahmen Ihnen helfen könnten.

Bisher haben wir die Themen der Kurzarbeit aus Sicht von Arbeitgebern, der Fürsorge- und Schutzpflichten von Arbeitgebern, den Auswirkungen von Corona für arbeitende Eltern sowie zur Arbeit im Home-Office durch jeweils eigene Beiträg vertieft. Darüber hinaus finden Sie bei uns bereits Beiträge zum Datenschutz für Arbeitgeber in der Coronakrise, zum Datenschutz bei Zoom und Co., Informationen zur Aussetzung der Insolvenzantragspflicht, zur Möglichkeit von Fristverlängerungen, einen Überblick über mögliche Entschädigungszahlungen, was bei Veranstaltungsabsagen zu beachten ist und wie die neue Gutscheinlösung bei Veranstaltungsabsagen aussehen soll. Weitere Beiträge widmen sich den steuerlichen Hilfsmaßnahmen, dem Kündigungsschutz für Mieter sowie den besonderen Hilfsangeboten für Künstler und andere Kreative. Auch über die (geplante) Anti-Corona-App informieren wir in einem eigenen Beitrag.

Abgerundet werden unsere Beiträge durch eine Übersicht auch bezüglich der wichtigsten Anlaufstellen und Informationen zu finanziellen Hilfsangeboten und Maßnahmen, Hinweise zur Antragstellung auf die Corona-Soforthilfen sowie dazu, dass man sich bei allzu leichtfertiger Antragstellung wegen Betrugs strafbar machen könnte.


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