Wer einen Maklervertrag widerruft, kann unter bestimmten Voraussetzungen um die Maklerprovision herumkommen. Doch was gilt, wenn der Immobilienmakler sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig ist und nur eine Seite ihren Vertrag wirksam widerruft? Der Bundesgerichtshof hat hierzu eine wichtige Entscheidung getroffen und klargestellt: Der Widerruf einer Partei befreit die andere nicht automatisch von der Maklerprovision (BGH, Urteil v. 16. Juli 2026, Az.: I ZR 223/25).
Maklervertrag und Widerrufsrecht: Was gilt grundsätzlich?
Viele Maklerverträge werden heute über Immobilienportale, per E-Mail oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen. Handelt der Kunde als Verbraucher, kann ihm deshalb ein gesetzliches Widerrufsrecht zustehen.
Grundsätzlich beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage. Voraussetzung für den Beginn der Frist ist jedoch insbesondere eine ordnungsgemäße Information über das Widerrufsrecht. Fehlt die erforderliche Widerrufsbelehrung oder genügt sie nicht den gesetzlichen Anforderungen, kann ein Widerruf unter Umständen noch deutlich später möglich sein. Das Widerrufsrecht erlischt in solchen Fällen grundsätzlich spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem regulären Beginn der Widerrufsfrist.
Das kann erhebliche finanzielle Folgen haben: Ein wirksamer Widerruf kann dazu führen, dass der Makler seinen Anspruch auf die vereinbarte Provision verliert oder eine bereits gezahlte Maklerprovision zurückgefordert werden kann. Ob dies tatsächlich der Fall ist, hängt allerdings von den Umständen des jeweiligen Vertrags ab.
Der aktuelle BGH-Fall: Makler für Käufer und Verkäufer
In dem nun vom BGH entschiedenen Fall war ein Immobilienmakler sowohl für die Verkäufer als auch für den späteren Käufer eines Einfamilienhauses tätig. Beide Seiten hatten eine Provision von jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises vereinbart.
Der entscheidende Unterschied: Der Käufer war über sein Widerrufsrecht belehrt worden. Bei den Verkäufern fehlte dagegen die Widerrufsbelehrung. Diese widerriefen ihren Maklervertrag deshalb später wirksam. Der Makler verlor seinen Provisionsanspruch gegenüber den Verkäufern. Vom Käufer verlangte er dagegen weiterhin seine Provision von 9.639 Euro.
Muss der Käufer trotzdem Maklerprovision zahlen?
Ja, entschied der BGH.
Bei einem sogenannten Doppelmakler gilt zwar nach § 656c BGB grundsätzlich der Halbteilungsgrundsatz: Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer eine Provision versprechen, müssen sich beide Seiten in gleicher Höhe verpflichten.
Erlässt der Makler später einer Seite freiwillig die Provision, wirkt dies grundsätzlich auch zugunsten der anderen Seite. Genau darin sah der BGH jedoch den entscheidenden Unterschied zum Widerruf.
Die Verkäufer mussten nicht deshalb nichts zahlen, weil der Makler ihnen die Provision erlassen hätte. Vielmehr hatten sie ihren eigenen Maklervertrag aufgrund ihres gesetzlichen Widerrufsrechts beendet. Dieser Widerruf verändert den eigenständigen Maklervertrag mit dem Käufer nicht. Eine entsprechende Anwendung des § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB lehnte der Senat ab, weil es an einer Regelungslücke fehlt.
Fehlende Widerrufsbelehrung bleibt für Makler riskant
Das Urteil bedeutet nicht, dass Fehler bei der Widerrufsbelehrung künftig folgenlos bleiben. Schon die bisherige BGH-Rechtsprechung zeigt, dass eine fehlende oder nicht ordnungsgemäße Belehrung den Provisionsanspruch erheblich gefährden kann.
Neu geklärt ist vielmehr, dass der wirksame Widerruf eines Maklerkunden bei einem Doppelmakler nicht automatisch auch den anderen Kunden von dessen Zahlungspflicht befreit.
Was Käufer und Verkäufer jetzt wissen sollten
Wer Zweifel an einer Maklerprovision hat, sollte deshalb zunächst den eigenen Maklervertrag prüfen. Entscheidend ist insbesondere, wie der Vertrag zustande gekommen ist, welche Widerrufsbelehrung erteilt wurde und ob die gesetzlichen Anforderungen eingehalten wurden.
Das aktuelle BGH-Urteil macht zugleich deutlich: Käufer und Verkäufer haben auch bei demselben Immobiliengeschäft jeweils eigenständige Vertragsbeziehungen zum Makler. Ein Fehler gegenüber einer Seite muss daher nicht automatisch Auswirkungen auf die andere Seite haben.
Ein wirksamer Widerruf kann also weiterhin dazu führen, dass eine Maklerprovision entfällt. Bei einem Doppelmakler wirkt dieser Vorteil nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung jedoch grundsätzlich nur für die Partei, die ihren eigenen Maklervertrag wirksam widerrufen hat. Wie streng die Anforderungen an Online-Verträge auch sonst sind, zeigt unser Beitrag zum Kündigungsbutton bei Online-Abos.
Kann ich einen Maklervertrag grundsätzlich widerrufen?
Bei Verbraucherverträgen, die beispielsweise online, per E-Mail oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen werden, kann ein gesetzliches Widerrufsrecht bestehen.
Wie lange kann ich einen Maklervertrag widerrufen?
Die reguläre Widerrufsfrist beträgt grundsätzlich 14 Tage. Bei fehlender oder nicht ordnungsgemäßer Belehrung kann das Widerrufsrecht unter bestimmten Voraussetzungen wesentlich länger bestehen.
Entfällt die Maklerprovision automatisch nach einem Widerruf?
Nein. Ob nach einem Widerruf noch ein Provisions- oder Wertersatzanspruch besteht, hängt von den konkreten Umständen und insbesondere von der erteilten Belehrung ab.
Was gilt bei einem Doppelmakler?
Widerruft nur eine Partei ihren Maklervertrag wirksam, entfällt nach dem BGH-Urteil vom 16. Juli 2026 nicht automatisch auch der Provisionsanspruch gegenüber der anderen Partei.
