Ein großflächiges Kunstwerk kann das Erscheinungsbild eines Wohnhauses erheblich verändern. Muss deshalb jeder Wohnungseigentümer zustimmen? Nicht unbedingt: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) darf ein Streetart-Gemälde an der Fassade unter bestimmten Voraussetzungen mit Mehrheit beschließen (BGH, Urteil v. 25. September 2026, Az.: V ZR 165/25).
WEG beschließt großflächiges Streetart-Gemälde
Der Fall betraf eine Wohnanlage in Wuppertal. Der Verein „Urbaner Kunstraum Wuppertal“ bot der Gemeinschaft an, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses auf eigene Kosten von einer international tätigen Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Projekt wurde vom Oberbürgermeister der Stadt unterstützt. Das Bild sollte möglichst lange an der Fassade bleiben. Nach fünf Jahren sollte die Gemeinschaft aber frei entscheiden dürfen, was mit der Fassade geschieht, sie also zum Beispiel überstreichen oder dämmen können.
Die Eigentümer ermächtigten die Verwalterin mit Mehrheit, den vom Verein angebotenen Gestattungsvertrag abzuschließen. Ein Eigentümer focht den Beschluss an, unter anderem weil bei der Abstimmung offen war, wie das Kunstwerk aussehen würde. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab, der BGH wies die Revision zurück. Das Verfahren ist damit abgeschlossen.
Auch Fassadenkunst kann eine bauliche Veränderung sein
Nach § 20 Abs. 1 WEG können Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen mit Mehrheit beschließen. Darunter fallen nach dem BGH auch auf Dauer angelegte Maßnahmen, die das Erscheinungsbild der Anlage wesentlich verändern. Das gilt auch für ein Fassadengemälde, das die Optik über mehrere Jahre erheblich prägt.
Völlig frei ist die Mehrheit trotzdem nicht. Nach § 20 Abs. 4 WEG darf eine bauliche Veränderung nicht beschlossen werden, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt.
Großes Kunstwerk bedeutet nicht automatisch grundlegende Umgestaltung
Für eine grundlegende Umgestaltung legt der BGH einen strengen Maßstab an. Eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks reicht danach regelmäßig nicht aus, auch eine andere Farbgebung der Fassade kann mit Mehrheit beschlossen werden. Maßstab ist die Wohnanlage als Ganzes, nicht das einzelne Bauteil oder Haus. Wo genau die Grenze liegt, hängt vom Einzelfall ab.
Im Wuppertaler Fall sollte nur die Nordseite eines Hauses der Anlage gestaltet werden. Das Bild war zudem Teil eines von der Stadt unterstützten Projekts mit mehreren Werken entlang der Talachse. Der Verein übernahm alle Kosten, und die Festlegung war auf fünf Jahre begrenzt. Der BGH betont außerdem: Würde man den Begriff der grundlegenden Umgestaltung zu weit fassen, blieben Eigentümergemeinschaften von solchen Projekten weitgehend ausgeschlossen. Einstimmigkeit ist gerade in größeren Anlagen selten zu erreichen.
Kein Vetorecht wegen persönlichen Kunstgeschmacks
Eine unbillige Benachteiligung des klagenden Eigentümers sah der BGH ebenfalls nicht. Die Vorschrift erfasst nur Maßnahmen, die einen Eigentümer stärker beeinträchtigen als die anderen. Dass einem Eigentümer das Gemälde weniger gefällt als anderen, reicht dafür nicht.
Muss das fertige Motiv vorher feststehen?
Nein. Der Beschluss war hinreichend bestimmt, obwohl das endgültige Motiv bei der Abstimmung noch nicht feststand. Festgelegt waren die namentlich genannte Künstlerin, die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung und die Dauer, für die das Bild bleiben soll. Hinzu kamen Rahmenbedingungen zu Farbgebung und Stil.
Der BGH begründet das mit dem Wesen der Kunst: Ein Kunstwerk entsteht in einem kreativen Prozess, sein Ergebnis ist für den Auftraggeber nicht immer konkret vorhersehbar. Auf die genannten Eckpunkte stützt der BGH aber die Bestimmtheit. Ein Beschluss, der sie offenlässt, ist durch das Urteil nicht gedeckt.
Und das Urheberrecht der Künstlerin?
Ein Wandbild kann als Werk der bildenden Künste urheberrechtlich geschützt sein (§ 2 UrhG). Der klagende Eigentümer hatte im Verfahren auch eingewandt, wegen des Urheberpersönlichkeitsrechts der Künstlerin könne die Gemeinschaft die Fassade später womöglich nicht mehr anders nutzen. Die Pressemitteilung zum Urteil geht auf diesen Punkt nicht ein.
Nach § 14 UrhG kann ein Urheber eine Entstellung oder andere Beeinträchtigung seines Werkes verbieten, die seine berechtigten geistigen oder persönlichen Interessen am Werk gefährden kann. Auch die Vernichtung eines Werks ist nach dem BGH eine solche Beeinträchtigung (BGH, Urteil v. 21. Februar 2019, Az.: I ZR 98/17, „HHole (for Mannheim)“). Ob der Urheber sie verbieten kann, entscheidet eine Abwägung der Interessen von Urheber und Eigentümer. Bei Kunstwerken, die mit einem Bauwerk unlösbar verbunden sind, geht das Interesse des Eigentümers an einer anderen Nutzung des Gebäudes in der Regel vor, sofern sich aus dem Einzelfall nichts anderes ergibt. Mehr zu den Rechten von Urhebern an ihrem Werk lesen Sie in unserem Beitrag „Die Urheberpersönlichkeitsrechte: Inhalt und Schutz“.
Fotos der bemalten Fassade erlaubt die Panoramafreiheit des § 59 UrhG für Werke, die sich bleibend an öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen befinden. Ob ein Wandbild, das nach einigen Jahren überstrichen werden darf, in diesem Sinne „bleibend“ ist, hat der BGH im Wuppertaler Fall nicht entschieden.
Was Wohnungseigentümer vor dem Beschluss beachten sollten
Wer Streetart oder eine andere besondere Fassadengestaltung plant, sollte den Beschluss möglichst konkret fassen. Sinnvoll sind Regelungen zur betroffenen Fläche, zur Künstlerin und zum gestalterischen Rahmen (Farbgebung, Stil), zu den Kosten sowie zur Dauer. Im Gestattungsvertrag mit Verein und Künstlerin sollte zudem geregelt sein, was nach Ablauf der Frist gilt: Überstreichen, Sanierung, Dämmung oder Entfernung.
Die BGH-Entscheidung ist keine generelle Freigabe für Fassadenkunst per Mehrheitsbeschluss. Ob die gesetzlichen Grenzen eingehalten sind, hängt weiterhin von der konkreten Wohnanlage und dem jeweiligen Vorhaben ab.
Kann eine WEG Streetart an der Fassade mit Mehrheit beschließen?
Ja, eine Fassadengestaltung kann als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG mit Mehrheit beschlossen werden. Sie darf die Wohnanlage aber nicht grundlegend umgestalten und keinen Eigentümer unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG).
Müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen?
Nein. Der BGH hat im entschiedenen Fall keine Einstimmigkeit verlangt.
Kann ich den Beschluss verhindern, weil mir das Kunstwerk nicht gefällt?
Persönliche Ablehnung genügt nicht. Eine unbillige Benachteiligung setzt voraus, dass die Maßnahme Sie stärker beeinträchtigt als die übrigen Eigentümer.
Muss das genaue Kunstwerk bereits bei der Abstimmung feststehen?
Nicht zwingend. Im BGH-Fall genügte ein Beschluss, der Künstlerin, Fläche, Kosten und Dauer regelte und einen Rahmen für Farbgebung und Stil vorgab.
Kann ein Fassadengemälde später wieder entfernt werden?
Im BGH-Fall durfte die Gemeinschaft nach fünf Jahren frei über die Fassade entscheiden, sie also etwa überstreichen oder dämmen. Ist das Wandbild urheberrechtlich geschützt, sind die Interessen der Künstlerin nach § 14 UrhG abzuwägen. Bei Kunst, die mit einem Gebäude unlösbar verbunden ist, geht nach dem BGH in der Regel das Interesse des Eigentümers vor. Sicherheit schafft eine Vereinbarung mit Verein und Künstlerin, die Übermalung, Sanierung und Entfernung ausdrücklich regelt.
